Départ à l’étranger : fiscalité location bien

Sujet initié par lloub, il y a 7 mois - 662 vues

Bonjour,

C'est une excellente question, et il est essentiel de bien comprendre les formalités fiscales avant de mettre votre résidence principale en location en partant vivre à l'étranger.

Déclarer vos revenus locatifs depuis l'étranger : La règle de base

Oui, la première et principale démarche est de déclarer vos revenus locatifs dans votre déclaration annuelle d'impôts en France. Même si vous résidez à l'étranger, les revenus tirés d'un bien immobilier situé en France restent imposables en France.

Vous aurez le choix entre deux régimes d'imposition principaux pour ces revenus fonciers :

Le régime Micro-Foncier :

Simplicité : C'est le régime le plus simple. Si vos revenus bruts annuels (loyers hors charges) ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez en bénéficier.

Fonctionnement : Vous déclarez le montant brut de vos loyers encaissés. L'administration applique ensuite automatiquement un abattement forfaitaire de 30% pour frais. Seuls les 70% restants seront imposés.

Avantage : Pas besoin de justifier vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). C'est idéal si vos charges sont inférieures à 30% de vos loyers.

Le régime Réel :

Conditions : Il est obligatoire si vos revenus bruts dépassent 15 000 €, ou si vous le choisissez même en dessous de ce seuil.

Fonctionnement : Vous déduisez l'intégralité de vos charges réelles et justifiées (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion, etc.) de vos loyers. C'est le bénéfice net qui est imposé.

Avantage : C'est intéressant si vos charges réelles sont supérieures à 30% de vos loyers, car cela peut réduire significativement votre base imposable, voire créer un déficit foncier reportable.

Faut-il créer un statut particulier (micro-entreprise, etc.) ?

Pour la location nue de votre ancienne résidence principale, il n'est généralement pas nécessaire de créer un statut juridique particulier comme une micro-entreprise.

Les régimes Micro-Foncier et Réel s'appliquent directement à la location de biens immobiliers non meublés.

La création d'une micro-entreprise (ou d'un statut d'auto-entrepreneur) est pertinente pour les activités commerciales ou de services. La location nue est considérée comme une activité civile.

Cependant, il y a une exception importante si vous envisagez de louer meublé :

Si vous louez votre bien meublé, vos revenus seront classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans ce cas, vous aurez le choix entre :

Le régime Micro-BIC (pour des revenus bruts inférieurs à 77 700 € pour les locations meublées classiques, avec un abattement de 50%). Ce régime peut s'apparenter à une "micro-entreprise" mais il n'y a pas de création de structure juridique complexe.

Le régime Réel Simplifié (obligatoire au-delà de 77 700 € ou sur option), qui permet de déduire les charges réelles et même d'amortir le bien, ce qui peut rendre cette option très avantageuse fiscalement.

La démarche la plus simple et conforme à la loi

La démarche la plus simple et la plus courante pour la location nue de votre bien est de choisir le régime Micro-Foncier si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an et que vos charges réelles sont faibles.

Voici les étapes clés :

Changement d'adresse fiscale : Lorsque vous déménagerez à l'étranger, vous devrez signaler votre départ à l'administration fiscale française. Vous serez alors considéré comme un non-résident fiscal de France.

Déclaration des revenus fonciers : Chaque année, vous devrez remplir une déclaration de revenus spécifique pour les non-résidents (formulaire 2042-NR) et y déclarer vos revenus fonciers (formulaire 2044 si vous êtes au régime réel, ou directement sur la 2042 pour le micro-foncier). La déclaration se fait en ligne via votre espace personnel sur impots.gouv.fr.

Impôts et prélèvements sociaux :

Vos revenus fonciers seront soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu avec un taux minimum d'imposition (généralement 20% pour la tranche inférieure à 28 797 € de revenu imposable en 2024).

Vous resterez également redevable des prélèvements sociaux (CSG/CRDS) sur ces revenus fonciers. Ces prélèvements sociaux sont dus même si vous êtes non-résident, sauf si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse (dans ce cas, vous pourriez être exonéré).

Point important : Le prélèvement à la source

Depuis le 1er janvier 2019, les revenus locatifs sont soumis au prélèvement à la source. Pour les non-résidents, cela peut prendre la forme d'un acompte contemporain ou d'une retenue à la source. Votre situation précise sera gérée par l'administration lors de votre déclaration.

En résumé :

Pour louer légalement votre bien en France en étant à l'étranger, vous n'avez pas besoin de créer une micro-entreprise pour une location nue. Il vous suffit de bien déclarer vos revenus fonciers à l'administration fiscale française en tant que non-résident. Pensez à bien choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel en fonction de vos loyers et de vos charges.

N'hésitez pas si vous avez d'autres questions !

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